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香港、美國建築裝飾行業發展現狀分析
   2020-03-10 17:33:26    文字:【】【】【
摘要:本文通過對香港、美國地產開發模式的介紹,引入對海外裝潢工程在住宅及商業地產開發中的實施情況探究,從工程實施、法律法規、案例分析等角度,對整個海外(以美國為主)裝潢業,包括內裝承包、室內設計、裝飾材料等現狀進行了初步瞭解與分析。

房地產開發模式
現時,國際上具有一定代表性的房地產開發模式主要有兩種:一種是從融資、買地、建造,到賣房、管理都以開發企業為中心的“香港模式”,另一種是以市場化資本運作為主、注重專業化細分和合作的“美國模式”。我國近幾年的房地產宏觀調控,使房地產開發模式漸漸由香港模式向美國模式轉變,尤其自2005年以來,美國模式成為中國地產圈內的高溫詞彙,國內眾多地產大腕屢屢提起。“弃港投美”,現時已經有不少品牌開發商對此趨之若騖。
香港模式
“一條龍”式壟斷遊戲
由於地緣關係和土地公有等方面的相似性,目前我國的房地產開發模式基本上借鑒了香港模式。
香港模式是一條以房地產開發企業為覈心的縱向運作鏈,投資買地、開發建設、行銷銷售、物業管理等,通常由一家企業獨立完成,堪稱“全能開發商”。香港房地產開發融資管道也相對比較單一,主要構成是銀行貸款和通過預售收取客戶預購房款。
香港模式具有以下幾個鮮明特點:
地皮最值錢。香港擁有660萬人口,卻只是1070平方公里的彈丸之地,而作為人口高密度最高的上海,1700萬人卻擁有6340平方公里。這就跟解放前的中國農民一樣--一輩子的夢想可能就是置下五畝地。對香港地產商而言,有地才是生存的硬道理。
專案運作“一條龍”化。香港房地產開發企業通常採用拿地、蓋房、銷售、物管“一條龍”式的滾動開發模式,作為“全能開發商”扮演著各類角色。長江和黃、新鴻基地產、新世界發展、恒基兆業等10家地產集團都是這樣開發樓盤的。這種全能型模式有利於形成地產巨頭,行業集中度相對較高,有利於資源的優化配置,正由於此,前十家地產商的開發量約占香港總開發量的80%左右。
獲取土地是第一要義。政府高度壟斷土地,大開發商高度壟斷市場,房地產發展商佔有了最具稀缺性的土地資源後,其他行業和社會財富自動聚攏而來,想不賺錢都難。香港不同於美國,地少人多、寸土寸金,擁有土地成了房地產開發企業競爭力的覈心所在。
融資管道相對單一。總體來說,香港地產商大型化、財團化之後,其自身財力已經比較雄厚,然後通過銀行貸款和預售款,基本就能滿足開發經營需求,沒有太大動力進行多元化融資。
期房預售制。1953年,在香港嚴重供小於求的賣方市場下,霍英東首創賣樓花的遊戲規則,期房預售使得開發商除銀行貸款外,又獲得了一個新的融資管道。從而在資金要求上大大降低了開發商的入行門檻。
美國模式
通過嚴格的專業化細分,形成一條橫向價值鏈,構成以專業細分和金融運作見長的房地產發展模式。美國模式代表了西方發達國家房地產開發的主流模式。其覈心是金融運作,美國擁有最成熟和完善的房地產金融體系,房地產投資信託基金和投資商成為主導者,而開發商、建築商、銷售商以及其他房地產服務商則成了圍繞資本、基金的配套環節。
1、美國地產模式的背景及特點
土地自由供應。聯邦政府及各州政府擁有的公共產權土地占美國土地總面積的41%,私人業主及印第安人擁有額外59%的土地面積。
專業分工明確。美國房地產發展模式主要由房地產金融產業鏈、開發產業鏈、仲介產業鏈和流通產業鏈等相互協調共存,強調房地產開發的所有環節由不同的專業公司來共同完成。而且不同公司根據自己的專業特長而專注於某個細化產品市場。比如:有專做辦公大樓的,也有獨做大型超市的,既有做郊區成排別墅群的,也有獨營退休社區的。
以金融運作為覈心。在美國房地產模式的各個鏈條中,金融產業鏈最為發達。美國沒有一家房地產開發企業進入世界500强,但卻有許多以房地產投資收益為利潤來源的投資商、投資基金等金融機構進入世界500强。美國的房地產金融產業鏈由房地產基金、投資商和銀行組成,其中最大部分是房地產基金,美國的房地產投資商主要是從事物業投資,而非物業開發,囙此美國真正的大地產商都出於金融領域。以房地產投資信託基金為代表,美國現時約有300多只房地產投資信託基金,管理資產總值超過3000億美元。

收益大眾化。美國的房地產資金只有15%左右是銀行資金,剩下的70%是社會福斯的資金,其中35%是退休基金,35%是不動產基金。房地產基本上是私人投資,全國大多數人都可以通過不同管道參與房地產的投資,主要通路是房地產投資信託基金、上市企業股票、MBS(房產抵押貸款證券)等。全民參與投資,既降低了房地產金融風險,也使行業利潤被群眾攤平,基本不可能出現如任由國內房地產開發商斂聚暴利的現象。
2、參與群體
美國房地產開發專案主要參與群體有三個:業主、設計人員和建造人員,以下分別論述。
⑴第一個參與者是業主,按資金來源不同,業主分為三類:
A公共業主。美國大約1/4的建築是由公共資金來完成的,這些資金來自於地方、州或者聯邦政府。
B私人業主。大多數的建築是由私人業主籌資興建的。從一生只建一所房子的家庭業主,到擁有眾多設施的跨過公司都在此範圍之內。
C業主代表。設備經理(Facility Management)是最常見的業主代表,他們大多在大型機构或學院中工作。其工作內容就是明確組織的目標,確保各種設施按計畫運轉。
⑵第二個參與項目的群體是專業設計人員
建築師和工程師是工程項目的主要設計者。在大多數房屋和住宅建築中,建築師是首席設計師,負責直接將業主的意圖見諸圖紙。工程師則通常在基本設計理念確定之後而具體細節尚未實施之前參與進來。
⑶第三個參與項目的群體是專業建造人員。該類群體包括建造師、估算師、進度計畫員、採購代理、專業承包商、技工等,由他們負責項目最終的建造師工工程。
3、美國地產開發八大階段
第一階段是尋找與篩選投資機會,製定投資計畫,要尋找投資機會,就要求開發商對當地的房地產市場有比較深入的瞭解並在佔有大量市場資訊的基礎上,探討投資的可能性,尋找多個可供選擇的機會,並迅速判斷出可行性。
第二個階段是細化投資方案。細化方案就是指開發商選擇出實現他的設想的開發用地。如何選擇開發用地,要探討它的科技可行性,並且要與潜在的租客、業主、銀行、合作夥伴、專業人士接觸,做出初步設計方案,探討獲取開發用地的可行性。
第三個階段是可行性研究,完成上述兩個步驟後,開發商要進行正式的市場研究,估算市場吸納率,估計的成本和價格,將有關開發計畫報送政府有關部門,從法律、科技和經濟等方面綜合判斷項目的可行性。
第四個階段是契约談判。開發商根據市場研究中得到的客戶需求特徵,確定最終的設計方案並開始契约談判,得到貸款書面承諾,確定總承包商,確定租售的方案,獲得政府的用地、規劃等許可。實際上談判的目的就是籌款,往往在地沒有批下來的時候就要預先安排,而不是等批了地再去找錢。籌錢的計畫一般應該靠前製定。
第五階段是正式簽署有關合作協定和契约。簽署契约,包括開發協定、貸款協定、長期融資協定、土地出讓或轉讓契约、工程施工契约、保險合同和預租售契约等。
第六階段是工程建設。開發商根據預算進行成本管理,準予市場推廣和開發隊伍提出的工程洽商或變更,解决建設糾紛,支付工程款,實施進度管理。
第七階段是工程竣工投入使用。開發商組織物業管理隊伍,接入市政設施,業主入住,償還建設貸款,長期融資到位。
最後一個階段是房地產資產管理。業主和開發商(或者新業主)要進行物業管理、更新改造設備、市場推廣等工作,以延長物業的經濟壽命,提高資產運營質量。
4、工程管理模式及組織形式
通常在美國有6中常用的專業服務以及專業服務組合可供業主選擇:
A財務規劃諮詢。
B建築和工程設計諮詢。業主聘請建築工程公司做前期設計的技術諮詢。當工程設計和項目融資工作完成後,業主通過招投標及商務談判的管道確定總承包商。
C設計及施工諮詢。對於工業建設項目,尤其是大型工業項目採用此模式。在一個項目中,把設計和施工管理融為一體,就可以使許多原來存在的設計者與施工者之間的衝突得以避免。
D全過程建設項目經理。從專案啟動到完工提供全過程服務的職業化建設項目經理大多來自建築工程設計公司或總承包商。
E運營和維護管理。
F設施管理

住宅地產
裝修工程在房地產開發中的運營模式之住宅地產
背景概況:

根據美國住房和城鄉發展部及美國人口普查局(Department of Housing and Urban Development(HUD)and conducted by the U.S. Census Bureau)在2012年發佈的“2011年全美社區調查數據”(2011 American Community SurveyData)顯示(錶一),美國主要的大城市中,越是經濟發達及人口高度密集地區,人們居住在公寓樓房(apartment)的占比越大,例如紐約市,公寓住房占所有住房種類的50%,而在費城、鳳凰城等市,公寓住宅只占到所有住宅類型比例的16%和21%。縱觀全美,美國人選擇居住在公寓類樓房的總占比僅約為28.6%,也就是說多達71.4%的美國人選擇居住在獨棟住房(House、Unit、Flat)或者露營車等移動性特殊住房中。由此可推測,美國住宅裝修產業多注重於獨棟住房業務的開展,這與中國的大規模集成住宅裝潢產業特點有著顯著的不同。同時由於無法規模化集成化的開展住宅裝修業務,外加基礎設施較為成熟,以及人口基數小且增長緩慢,很多美國住宅裝修商在成立了30-40年後,仍然保持著較小規模及“工作室(studio)”的名稱。

一住宅全裝修(新建住宅)
1、工程實施
行業規模雖然有限,但美國人的新住宅仍不斷向郊區擴張,新房的需求量也穩步增長,新房的交付中大一部分都是帶著“全裝修”的。
房地產開發商作為裝修第一責任人,業主只需要與其簽訂總包契约,業主如有任何質量或其它問題也只需與房地產開發商進行交涉,開發企業要按照“品質可靠、價格合理、規範運作、取信於民”的原則自主建設或者請分包商(Subcontractor)進行住宅裝修工作。
在裝修設計方面,前期就開始介入,依靠專業室內設計與建築設計的一致性保證住宅裝修後擁有良好的使用功能以及健康舒適的人居環境;在施工方面,專業的全裝修工程承包商提供的規模化、集中化、裝配化的住宅裝修施工方式,裝潢產品由專業生產商按工業化生產方式提供給工程承包商。全裝修的工程質量在先期就由工業化的產品生產做出了充分保證。在個性化兼顧方面,除了房地產開發企業直接向市場統一提供不同檔次裝修標準的住宅外,業主還可以選擇菜單式裝修,在預售時通過查看樣板間,挑選幾種裝修設計方案,有的菜單式裝修的某些部品,如地板、潔具、燈具等,業主可以自己購買安裝,而軟裝飾由業主在全裝修完成後充分、自主的進行决定。
2、法律法規
美國政府對住宅裝修產業頒佈了多項嚴格的法律法規,此處以康涅狄格州新建住宅裝修情況及法規為例。
康州政府對新住宅的建造發佈了“新房建設法”(The New Home Construction Act),所有新住宅建設商需取得有效的注册執照,而在建設的同時也提供裝修服務則需同時取得“家庭改進承包商”(Home ImprovementContractor,HIC)牌照,同時需繳納強制收取的一定數額的保證金,如果產生的工程糾紛中承包商判輸而拒不支付賠償,業主將獲得單個項目最高達3萬美元的強制賠付。
此外,HIC執照及僅是裝修商的入門門檻,若想開展完整的裝修業務,還需多種執照,如:由公共安全部頒發的建造業監工許可證(Construction Supervisor License)、由專業許可部門頒發的水暖、電力及其他專業貿易許可牌照(Plumbing,electrical,or other professional trade license)、由勞工標準部頒發的無鉛化安全改造承包商執照(Lead-Safe Renovation Contractor License)等。
新房的建設施工及裝修需注重比非新建住房裝修更多的問題,例如建設許可的取得、建築規則的遵守、特殊場地(規劃用地施工、濕地或其他特殊用途用地)許可、工人保險(非常重要)、責任保險、由國家環境衛生協會、州公共衛生部門頒佈的氡氣,石棉,鉛,住宅地下取暖油儲罐系統施工許可等。
二住宅裝修/翻新(非新建住宅)
麻塞諸塞州:
州法律規定,任何金額超過1000美元的裝修合同,不論是業主自用住宅還是其他類非新建住宅,若開展裝修業務,同樣必須持有由消費者事務及商務規則辦公室(OCABR)頒發的“家庭改進承包商”(Home ImprovementContractor,HIC)注册執照,政府公開將所有持注册文書的承包商名單發佈在網站上,任何人都可以隨意査詢。
在裝修過程中,如果出現糾紛,業主可通過由消費者事務及商務規則辦公室(OCABR)發起的一項收費低廉的協助訴訟項目對承包商向法院申請仲裁訴訟。如果在仲裁中業主取勝,但承包商卻拒絕支付相應賠償,那麼業主將收到最高達1萬美元的“保證基金”賠償,此保證金項目為強制執行項目。
裝修合同的條款和國內的無太大差异,包括總價、工程細節描述、工程款支付細節及管道等。唯一幾處有硬性規定的是:除非有非常特殊的情况(需做認證),承包商不得要求超過契约價款1/3的款項作為工程押金;在業主完全滿意驗收工程項目之前,契约中不得要求付清尾款。
康涅狄格州:
消費者保護部對州內開展的所有新建住宅及已存在住宅的裝修活動負責,這其中包括承包商的注册取照、承包商保證金的強制收取及保護消費者法律的製定,政府官網會公開發佈裝修普法檔案供公眾查閱(圖二),其中顯眼處標有這樣一段話:除了製定相關法律,州政府正努力確保承包商規範、專業的完成裝修工作,滿足客戶的需求,减少消費者投訴並支持康涅狄格州經濟的穩步發展。此檔案會根據州政府法律條款的變化隨時更新發佈,滿足不同時期有裝修需求群眾的隨意免費查閱。

康涅狄格州與麻塞諸塞州一樣,裝修商入門同樣需取得注册執照(HIC),供職於裝修商的業務人員也需在消費者保護部門取得注册資格。此外,無執照開展裝修業務在康涅狄格州將被無條件視為“犯罪活動”,並且法院不受理此類承包商提出的任何工程糾紛。
值得一提的是,康涅狄格州對消費者權益的保障幾乎達到極致,裝修工程中,消費者擁有一項”3日取消權”(The 3-day CancellationRight),消費者在工程進行中任何3個工作日內,如果對此期間的工程不滿意,即可使用此項權利,即:將不對在此期間發生的任何裝修工作負責,也不必支付產生的任何費用,並且有權利要求承包商免費為其將不滿意部分恢復原樣。此項權利被強制性要求在契约中標明,並且規定需用黑體字(boldface type)標出以提醒消費者注意保護自己的利益。與麻塞諸塞州不同的是,因普通工程糾紛引起的強制性罰金,康州將此金額提高到了1萬5千美元。
囙此,美國大部分正規住宅裝修承包商必須保持高度的責任心和專業性,因為一旦出現確鑿的違約或違法行為,毫無商量餘地,美國有句俗語:Rules areRules(規矩就是規矩),言下之意,沒什麼道理可講,美國是典型的法治社會和信用體系社會,任何破壞自己信用記錄的行為無疑為自取滅亡,法律在人們心目中地位極高,違法成本巨大,懲罰的代價是非常昂貴且嚴重的。
總之,在美國若想成功的開展住宅裝修業務,需要做到以下幾點:
A確保業主的知情權和檢查權。業主有絕對的權力對項目知情並且採取措施,而且多數情况下,產生糾紛對承包商十分不利。
B推薦。項目完成後,注意徵詢業主的意見,詢問業主是否願意將此次裝修經歷推薦給他人,在信用體系的影響下,得到多任業主的推薦,效果有時比打廣告好的多。
C售後服務。優質及時的售後服務同樣有助於業務的發展。
D良好科學的施工計畫。良好的現金流及優質的信用可以幫助科學的製定施工計畫。
E高度的專業性。高度的專業性可以提升客戶滿意度及减少糾紛的發生。
F主動尋求幫助。在遇到法律困難時,應主動向政府相關部門求助,將會得到專業且友好的法律服務支持。
G誠信經營。誠實的在所持執照種類範圍內開展施工工作,包括不打虛假廣告,作假並引起不良後果一旦被發現,將終身不能再從事此類工作。

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